איך הבנק קובע את ריבית המשכנתה

איך הבנק קובע את ריבית המשכנתה?

הבנקים, כידוע, אינם מלכ"רים אלא גופים עסקיים המעוניינים להרוויח כסף. ולכן – כשהבנק נותן לנו משכנתה הוא גובה עליה ריבית מסויימת הנגזרת ממספר פרמטרים.

לבנק יש יעדים לרווחיות שהוא רוצה לקבל על משכנתאות. יעדים אלו יכולים להשתנות בין בנק לבנק, לאורך הזמן באותו בנק (הם יכולים להיות משהו אחד היום ומשהו אחר בעוד כמה חודשים) ולפעמים אפילו בין מרחבים שונים באותו בנק (כלומר – למרחב צפון יהיו יעדים שונים מלמרחב מרכז או דרום. יותר נדיר אבל יכול לקרות).

מהי הרווחיות של הבנק על המשכנתה?

חשוב שנבין שהבנק לא מחזיק את הכסף שהוא מלווה לנו בעו"ש. הוא בעצמו מגייס את הכסף הזה. זה יכול להיות מהפקדונות שלנו, זה יכול להיות מהלוואה שהוא לוקח מבנק ישראל, יכול להיות שהוא מנפיק אג"ח ודרכים רבות נוספות. למעשה – הבנק קונה את הכסף, מוסיף עליו שני פרמטרים ואז מוכר לנו אותו. מהם הפרמטרים? הראשון הוא מה שהבנק מכנה "עלויות תפעול". עלויות אלו קבועות לכל מסלולי המשכנתה ובהן הבנק בעצם מכניס את התקורות שלו: את כמה שעולות לו המשכורות, הסניפים וכו'. השני הוא הרווח שהבנק רוצה לעשות על הכסף שהוא מוכר לנו.

עוד משהו חשוב – המרווח הוא פונקציה, בנוסף ליעדים של הבנק – של טיב הלקוח, טיב הנכס, סוג ההלוואה (לדיור, לכל מטרה), אחוז המימון והאם הלקוח הוא לקוח של הבנק או לא. ולכן – אין דין משכנתה שמקבל פלוני כדין זאת של אלמוני.

בשורה התחתונה – הריבית שנקבל שווה לעלויות גיוס + עלויות תפעול + רווח.

לגבי הרווח – הבנק מחלק את הרווח לשני חלקים: הרווח לכל מסלול במשכנתה בנפרד והרווח הכולל על המשכנתה.

הרי, כמו שכבר דיברנו על זה בעבר – המשכנתה שלנו תהיה בד"כ מחולקת לכמה מסלולים.

למשל – קבועה לא צמודה, משתנה לא צמודה ופריים.

לכל אחד מהמסלולים בנפרד יש לבנק יעד רווחיות.

כשהבנקאית או הבנקאי מזינים את הנתונים של המסלול במחשב שלהם – הם רואים את המרווח ואם הם יתנו לנו ריבית נמוכה מידי ביחס למה שהבנק הגדיר להם במסלול הספציפי – זה יתריע בפניהם.

בנוסף – אחרי שהם גמרו להזין את הנתונים של כל המסלולים – המערכת גם מראה להם את המרווח הכולל של המשכנתה. אם אחד המסלולים יהיה במרווח נמוך מידי אבל מסלול אחר במרווח גבוה – הם יוכלו להעביר את המשכנתה לאישור (מה שמכין אותנו למאמר הבא – איך אפשר לנצל את זה לטובתנו). אם המרווח הכולל נמוך מידי גם הוא – הם יצטרכו ערכאה גבוהה יותר והסבר מיוחד למה הם רוצים להעביר משכנתה כזאת.

איך זה נראה בפועל?

הכי קל להסביר את זה דרך ריבית הפריים:

רבים מאיתנו לוקחים חלק מהמשכנתה במסלול פריים. ואז אנחנו מקבלים: "פריים מינוס חצי", "פריים מינוס 0.8" וכו'. במסלול זה – העוגן לחישוב הריבית הוא הפריים והבנק, בהלוואות לדיור אצל לווים טובים – בד"כ ימכור לנו את הכסף בפחות מהפריים.

מקום נוסף בו אנחנו רואים את המרווח: במסלולים של הריבית המשתנה. בדוגמאות משמאל: המסלולים הם מאוד דומים. אחד מהם הוא משתנה לא צמודה כל שנה וחצי והשני משתנה לא צמודה כל שנתיים וחצי. ניתן לראות שבראשון – המרווח מהעוגן הוא 0.17 ואילו בשני הוא 0.3. העוגן בשני המקרים הוא תשואת האג"ח של מדינת ישראל עבור האג"ח המקביל (אג"ח לא צמוד לשנה וחצי או לשנתיים וחצי). כמובן שהרווח של הבנק במשכנתה השמאלית יותר גבוה מאשר בימנית, עבור המסלול הספציפי הזה.

משהו שחשוב להבין – ליועץ המשכנתאות, לבנקאית או לאף אחד אחר – אין השפעה על העוגן. אין השפעה על מה תהיה ריבית הפריים או תשואת האג"ח. אך ורק על המרווח מהעוגן שממנו, כאמור, נגזרת הרווחיות הכוללת של הבנק. בזמן כתיבת המאמר (סוף 2024) התשואות של האג"ח כמו גם ריבית הפריים הן יחסית גבוהות ולכן אפשר להשיג הרבה פעמים מרווחים נמוכים. למה זה טוב? כי בעוד X זמן, כשתשואות האג"ח והפריים ירדו (ואני מקווה שהן אכן ירדו) – משכנתאות שנלקחו היום יהפכו להיות מאוד זולות. מהצד השני – מי שלקח משכנתה בתקופה של תשואות מאוד נמוכות – קיבל הרבה פעמים מרווחים יחסית גבוהים ואז בנקודת השינוי הבאה של הריבית – התשלום החודשי עלול לקפוץ משמעותית.

אז פעם הבאה כשאתם יושבים מול הבנקאית – תשאלו אותה מה המרווח שיש לכם בכל מסלול. תגידו לה שבבנק אחר הציעו לכם מרווחים הרבה יותר נמוכים. היא כנראה לא תשתף איתכם פעולה ה – 100% אבל היא תראה שמי שיושב מולה מבין עניין ואי אפשר סתם לדחוף לו מחיר גבוה.

בהצלחה,

גד