שמאות מוקדמת - מתי כדאי לקחת?

מה זה בכלל שמאות?

כשאנחנו לוקחים משכנתה, חלק מהתהליך הוא שמאות של הנכס. שמאות היא תהליך בו מגיעים שמאי או שמאית ומעריכים את שווי הנכס שלנו.

• קניית דירה מקבלן: יש לדירה דבר שנקרא "דו"ח אפס" - דו"ח שהכין שמאי במהלך בניית התוכנית העסקית של הפרויקט
• קניית נכס יד שניה או מגרש: הבנק יבקש מאיתנו להזמין שמאי ולבדוק את השווי האמיתי של הנכס

למה הבנק דורש שמאות?

הזמנת השמאי היא חלק מתהליך המשכנתה. כשאנחנו מקבלים אישור עקרוני למשכנתה יש בתוכו הפניה לשמאי עם מחירון של השמאות.

הבנק רוצה לראות שהמחיר שאנחנו משלמים עבור הנכס הוא מחיר הגיוני ושאם, חס וחלילה, הוא יצטרך לממש את הנכס (=לקחת לנו אותו ולמכור בשביל לקבל חזרה את המשכנתה) אז הוא יוכל.

מה זה בכלל שמאות מוקדמת?

שמאות מוקדמת היא הערכת שווי הנכס שמתבצעת לפני חתימת החוזה עם המוכר. במקום לחכות לאחר שכבר התחייבתם לקנות, אתם מזמינים שמאי מראש כדי לדעת מה השווי האמיתי של הנכס.

ההבדל בעלות

אם נעשה שמאות מוקדמת, לפני חתימת חוזה - נשלם משמעותית יותר (סדר גודל של 2,500 ₪ במקום 800 ₪, תלוי בסוג הנכס).

מתי זה ממש קריטי להזמין שמאות מוקדמת?

מקרה 1: כשאתם ב-75% מימון וקונים "על הקצה"

מקרה אחד הוא אם אנחנו ב-75% מימון וקונים את הנכס "על הקשקש". במצב כזה להערכת השמאי יכולה להיות משמעות לגבי היכולת שלנו להשלים את העסקה.

במקרים כאלה, של עסקה גבולית - חשוב לעשות שמאות מוקדמת, לפני חתימת חוזה בשביל לדעת כמה משכנתה נוכל לקבל.

מקרה 2: דירה ישנה או בית פרטי עם סיכונים פוטנציאליים

כשאנחנו קונים דירה ישנה שיש סיכוי שיש לה חריגות בניה או בעיות אחרות או, למשל, בית פרטי שאולי סימון המגרש שלו קצת בעייתי (די נפוץ) - השמאי או השמאית, כחלק מהערכת השווי שלהם - בודקים שהנכס תקין מבחינה חוקית ורישומית.

השמאי בודק:

• שהנכס בנוי לפי התוכניות
• שאין חריגות בניה
• שאין שום דבר שיכול ליצור בעיות בעתיד
• שהנכס רשום נכון בטאבו
• שאין משכונים או עיקולים על הנכס

זכרו - הבנק רוצה לדעת שהוא יוכל לממש את הנכס בלי בעיות מיוחדות.

גם במצבים כאלה - מומלץ לקחת שמאות מוקדמת ולוודא שהנכס שאנחנו קונים הוא תקין ושאין לו בעיות שעלולות להפריע לעסקה או להקשות עלינו בלקיחת משכנתה.

מתי עוד זה חשוב?

מגרשים

בקניית מגרש, סימון המגרש בשטח לעומת הרישום בטאבו הוא קריטי. לפעמים יש הבדלים שיכולים ליצור בעיות משפטיות או להשפיע על האפשרות לבנות על המגרש.

נכסים באזורים בעייתיים

נכסים שנמצאים באזורים שיש להם בעיות תכנוניות, סכנה סביבתית, או בעיות תשתית - השמאי יבדוק את כל אלה ויכול לתת הערכה נמוכה יותר מהמחיר המבוקש.

דירות בפרויקטים ישנים

בניינים ישנים שדורשים תמ"א 38 או פינוי בינוי - השמאי יבדוק את הסטטוס של הבניין ואת הסיכויים לביצוע העבודות.

היתרונות של שמאות מוקדמת

1. ביטחון לפני חתימה

אתם יודעים בדיוק כמה המשכנתה שתקבלו לפני שאתם מתחייבים לקנות. זה מונע מצבים שבהם אתם חותמים על חוזה ואז מגלים שהבנק לא יתן לכם מספיק כסף.

2. כוח מיקוח

אם השמאי מעריך את הנכס בפחות מהמחיר המבוקש, יש לכם כלי מיקוח מול המוכר. אתם יכולים לבקש הנחה או לחילופין לדעת שאתם משלמים יותר מהשווי ולהחליט בהתאם.

3. גילוי בעיות מוקדם

אם יש בעיות משפטיות, חריגות בניה, או בעיות רישום - עדיף לגלות אותן לפני החתימה ולא אחריה.

4. שקט נפשי

אתם יודעים שאתם קונים נכס תקין ובמחיר הוגן. זה שווה את ההשקעה הנוספת.

החסרונות של שמאות מוקדמת

1. עלות גבוהה יותר

שמאות מוקדמת עולה בדרך כלל פי 2-3 משמאות רגילה. זה יכול להיות 1,500-2,500 ₪ במקום 500-800 ₪.

2. עיכוב בתהליך

צריך לחכות לשמאי, לקבוע פגישה, ואז לחכות לדו"ח. זה יכול לקחת כמה ימים עד שבוע, ובזמן הזה הנכס עשוי להימכר למישהו אחר.

3. לא תמיד הכרחי

אם אתם לא ב-75% מימון ויש לכם מרווח בטחון טוב, ואם הנכס נראה תקין - אולי לא צריך את ההשקעה הנוספת.

איך מזמינים שמאות מוקדמת?

שלב 1: קבלת אישור עקרוני למשכנתה

קודם כל, קבלו אישור עקרוני מהבנק. באישור יהיה מחירון של שמאים מורשים שהבנק עובד איתם.

שלב 2: בחירת שמאי

בחרו שמאי מהרשימה של הבנק. חשוב שהשמאי יהיה מהרשימה המאושרת, אחרת הבנק לא יכיר בדו"ח.

שלב 3: תיאום פגישה

תאמו עם השמאי פגישה בנכס. בפגישה, השמאי יבדוק את הנכס, יצלם, וימדוד.

שלב 4: קבלת הדו"ח

תוך מספר ימים תקבלו דו"ח שמאות. הדו"ח יכלול הערכת שווי, תיאור הנכס, ופירוט של בעיות אם יש.

שלב 5: החלטה

על סמך הדו"ח, תחליטו אם להמשיך עם העסקה, לנהל משא ומתן על המחיר, או לוותר על הנכס.

הקיצר - מתי כדאי?

במקרים רבים של קניית נכס יד שניה - שווה לשלם עוד כסף בשביל לדעת שאנחנו יכולים להשלים את העסקה בהצלחה. בסופו של דבר - מדובר בכמה אלפי שקלים שיכולים לחסוך לנו מאות אלפים או אפילו מיליונים.

גילוי נאות

אינני שמאי ולא מחובר לאף שמאי בשום צורה. המידע כאן הוא למטרות הדרכה בלבד.

מי שרוצה לדעת יותר או לקבל עזרה - מוזמנות ומוזמנים להרים טלפון, לכתוב הודעה או לשלוח מייל ואנסה לעזור בשמחה.

שיהיה הרבה בהצלחה!