מבוא
אחת השאלות שרוכשי דירות רבים מלבטים לגביה היא מה גובה המשכנתה הנכון בשבילם. באופן אינטואיטיבי, רוב האנשים חושבים שכדאי לקחת משכנתה כמה שיותר קטנה. זה גם נשמע טבעי – משכנתה קטנה = תשלומים נמוכים ו/או תקופה קצרה. גם נעמוד בזה בקלות וגם נסיים אותה מהר.
וכאן אני רוצה לנפץ את המיתוס.
משכנתה היא כסף זול
משכנתה, אפילו בריביות של היום – היא כסף זול. מה בעצם אומר המשפט הזה? הריבית הממוצעת על משכנתאות היא סביב ה-5% לשנה (נכון לנובמבר 2024) ויש סיכוי לא מבוטל שבשנים הקרובות היא תרד.
למה זה חשוב?
כי אם יש לי הון עצמי יחסית גבוה – אני יכול לקחת משכנתה מקסימלית, לא להשתמש בכל ההון שלי ולהשקיע את היתרה. הרווח על ההשקעה יהיה כמעט תמיד יותר גבוה מהמחיר של המשכנתה.
במילים אחרות – כל שקל שאשקיע ירוויח יותר ממה שהוא עולה כשאני לוקח אותו במשכנתה. מאחר שזה נשמע מסובך – יש דוגמאות בהמשך.
תנאי חשוב!
כל זה נכון כמובן בתנאי שאנחנו עומדים בתשלום המשכנתה ולא נמצאים בתזרים שלילי (הוצאות גדולות מהכנסות)!
דרך חשיבה של שפע vs. הישרדות
לעיתים רחוקות אני כותב משהו כל כך נחרץ אבל המקרה הספציפי הזה – פשוט כואב לי הלב על אנשים שמכניסים כסף לקירות וככה בעצם מבזבזים אותו מתוך מערכת אמונות ותפיסות מוטעה. אפשר לעשות דברים כל כך יפים עם הכסף הזה...
לקחת משכנתה קטנה זאת דרך חשיבה של הישרדות וצמצום.
להשאיר את הכסף ולתת לו לעבוד – זאת דרך מחשבה של שפע ושל צמיחה. ככה נהיים עשירים.
הלוגיקה הפיננסית
נתחיל בחלק הפיננסי ובחישובי כדאיות ודבר ראשון, נסביר את הלוגיקה. כשיש לנו משכנתה, אנחנו משלמים גם קרן וגם ריבית. המשמעות היא שהקרן הולכת וקטנה כל חודש (במסלולים צמודי מדד זה גדל בשנים הראשונות ואח"כ קטן) ולכן אנחנו משלמים ריבית על סכום שהולך ויורד וגם הריבית עצמה הולכת ויורדת. לא האחוזים של הריבית אלא כמה כסף זה יוצא כל חודש.
לעומת זאת, כשאנחנו משקיעים – אנחנו מקבלים תשואה על סכום שהולך וגדל כל חודש בגלל אפקט הריבית דריבית. כמובן – העולם אינו מקום מושלם וההשקעות שלנו לא באמת צומחות כל חודש אבל בהשקעה ב-S&P 500 לטווח ארוך – הן עולות ב-9% לשנה בממוצע. אם המשכנתה שלנו היא ל-20 או 30 שנה – זה בהחלט נחשב לטווח ארוך. אם אנחנו רוצים משהו פחות מסוכן – ניתן להשקיע במסלול כללי שהתשואה שלו היא "רק" סביב ה-5% לשנה.
דוגמה מספרית
נשחק עם 500,000 ₪ אבל העקרונות נכונים כמובן לכל סכום.
נניח שיש לי מיליון שקל הון עצמי ואני קונה דירה של שני מיליון. אם אקח משכנתה של מיליון ל-30 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 5% היא תעלה לי לאורך כל ה-30 שנה כ-932,000 ₪. במילים אחרות – אשלם לבנק את המיליון שלקחתי ועוד 932,000 בריבית.
מה יקרה אם אקח 1.5 מיליון ואשקיע את ה-500 הנוספים?
ה-1.5 מיליון יעלו לי 1.4 מיליון, כלומר תוספת של חצי מיליון על המחיר המקורי (טיפה פחות אבל לא קריטי). וה-500 שהשארתי אצלי?
אם אשקיע ב-S&P, ב-9% לשנה, הם יהפכו ל-6.6 מיליון! אחרי מס – 5.1 מיליון! פחות ה-500 שהשקעתי יוצא יותר מ-4.6 מיליון. רווח נטו אחרי מס. במילים אחרות – אם אני לוקח משכנתה קטנה – אני מרוויח 466,000 שקל (ההפרש בין העלות של מיליון לעלות של מיליון וחצי) ומפסיד 4.6 מיליון!!!!
ומה אם אני רוצה לישון טוב בלילה?
ומפחד להשקיע ב-S&P? אז אשקיע במסלול "כללי" שנותן "רק" 4.5% בשנה (שימו לב – תשואה נמוכה מריבית המשכנתה). במצב שכזה, בעוד 30 שנה, יהיו לי קצת יותר מ-1.5 מיליון אחרי מס. כלומר – רווח של 1,000,000 ₪ אל מול עלות של 466,000.
טבלת השוואה
| סכום | ריבית | תקופה | החזר חודשי | עלות כוללת | עלות התוספת ממיליון ל-1.5 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,000,000 | 5% | 30 | 5,368 | 932,558 | - |
| 1,500,000 | 5% | 30 | 8,052 | 1,398,837 | 466,279 |
| סכום | תשואה | תקופה | סכום נטו בסוף תקופה | רווח נטו |
|---|---|---|---|---|
| 500,000 | 9% | 30 | 5,100,379 | 4,600,379 |
| 500,000 | 4.5% | 30 | 1,529,494 | 1,029,494 |
הטיעון המנצח - גמישות
ואם אנחנו רוצים לישון ממש טוב בלילה?
בואו נחשוב על הדבר הבא: אם אני משאיר כסף אצלי, אני תמיד יכול לסגור חלק מהמשכנתה. מתי שבא לי. בעוד שבוע, שנה, חמש שנים או עשר שנים. אם לקחתי מעט – אני לא יכול להוציא את הכסף מהקירות. זה אפשרי אבל קשה והרבה יותר יקר ממשכנתה רגילה.
במילים אחרות – לקחת יותר ממה שאני צריך זאת החלטה הפיכה. לקחת מעט – דרך אל חזור. ואם אנחנו משאירים את הכסף אצלנו – יש לנו כסף. אם נצטרך (לא סתם כי בא לנו לנסוע לחו"ל) – אפשר להשתמש בו. במקרה של אובדן עבודה, בעיה רפואית קשה חס וחלילה או כל מקרה דומה.
סיכום
כשאתם לוקחים משכנתה – תחשבו כמו עשירים! תחשבו מה הכסף הזה יכול לעשות בשבילכם! כשאתם לוקחים משכנתה – תחשבו כמו עשירים! תחשבו מה הכסף הזה יכול לעשות בשבילכם!