רבים מאיתנו קונים דירה מסויימת כשאנחנו יחסית צעירים ומתישהו במהלך החיים משדרגים אותה. המשפחה גדלה, המשכורת עלתה, רוצים לעבור ליד ההורים או מקום העבודה, לא חסרות סיבות.
הבעיה היא שבד"כ הדירה או הבית החדשים יותר יקרים ממה שיש לנו היום ולא תמיד יש לנו את הכסף בשביל לסגור את העסקה, אלא אם כן נמכור את הדירה הנוכחית. לפעמים כל הכוכבים מסתדרים ואנחנו מוכרים את הדירה הנוכחית עם לוח תשלומים נוח ואז גם קונים חדשה עם לוח תשלומים מקביל והכל עובד לטובתנו. בד"כ זה לא המצב. הרבה פעמים אנחנו רוצים לקנות ועדיין לא מכרנו ובעצם חסר לנו סכום משמעותי לתקופה יחסית קצרה.
מה עושים?
בדיוק בשביל זה יש הלוואת גישור.
מהי הלוואת גישור לדירה?
הלוואת גישור היא משכנתה זמנית על נכס קיים שמטרתה לספק פתרון לפער תזרימי, בעיקר במצבים שבהם קנינו דירה חדשה לפני שמכרנו את הקיימת. ההלוואה לרוב ניתנת לתקופה של עד שנה וחצי ומחייבת שעבוד הנכס הקיים.
מאפייני הלוואת גישור:
- סכומים גבוהים: לרוב מדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים.
- תקופה קצרה: בד"כ עד שנה וחצי, עם אפשרות להארכה במקרים מיוחדים.
- ריבית: קצת יותר גבוהה מריבית של משכנתא רגילה, אבל יותר נמוכה מריבית של הלוואות חוץ בנקאיות.
מתי לוקחים ולמי זה מתאים?
- כשרוכשים נכס חדש לפני השלמת מכירת הנכס הישן.
- כשיש התחייבות לתשלום ראשוני ואין מספיק הון עצמי זמין.
- במקרים בהם רוצים לקנות נכס חדש אך צפויים לקבל כסף בעתיד ממכירת הנכס הקיים או ממקורות אחרים כמו קרן השתלמות או ירושה.
איך הלוואת גישור עובדת?
- יש להגיש בקשה להלוואה, שתכלול את הסכום הנדרש, ותקופת ההלוואה.
- אם הנכס כבר משועבד לבנק, עדיף לקחת את ההלוואה מאותו בנק. אם נחליט ללכת לבנק אחר – נצטרך תהליך משכנתה מלא והוא יהיה הרבה יותר ארוך.
- ניהול מו"מ על תנאי ההלוואה ובחירת מסלולים מתאימים.
- השלמת דרישות כמו שמאות עדכנית, ביטוח חיים ורישום בטאבו.
אחוזי מימון ותנאים:
- ניתן לקבל עד 50% משווי הנכס הקיים, ואם מדובר בנכס חליפי, עד 70%.
- ההלוואה נלקחת לרוב בריבית קבועה צמודה למדד, ולעיתים משולבת עם ריבית פריים, מה שמאפשר פירעון מוקדם ללא קנס על רכיב זה.
יתרונות:
- לעיתים קרובות זה הפיתרון היחיד שלנו למימון הביניים, עד שנמכור את הנכס הקיים.
- מעניקה גמישות תזרימית עד להשלמת עסקת מכירה וקנייה.
- מאפשרת ניהול משא ומתן על הנכס החדש ללא לחץ למכור במהירות.
- תהליך מהיר יחסית אם הנכס כבר משועבד.
חסרונות:
- ריביות קצת יותר גבוהות ממשכנתא רגילה.
- דורשת הליך מורכב הכולל שמאות, ביטוחים ותהליכים בטאבו.
- עמלות פירעון מוקדם במקרה של סילוק לפני תום התקופה.
דוגמה:
נניח שיש לנו דירה ששווה 3 מיליון שקל ויש עליה יתרת משכנתה בבנק X של חצי מיליון.
בנוסף יש לנו עוד חצי מיליון שחסכנו. אנחנו מעוניינים לקנות דירה של 3.5 מיליון.
לכאורה יש לנו את כל הכסף. חצי מיליון ביד ועוד שלושה בדירה הקיימת. הבעיה היא שחלק גדול מהכסף "כלוא בקירות" של הדירה הקיימת ואנחנו לא יכולים להשלים את העסקה. מה עושים?
נפנה לבנק X וניקח הלוואת גישור על הדירה הקיימת של עד מיליון ₪ מה שיאפשר לנו לסגור את העסקה על הדירה החדשה ולמכור את הקיימת עם פחות לחץ. הלוואת גישור נעשה בד"כ בלוח תשלומים של גרייס - בו אנחנו משלמים את הריבית בלבד, או בלון מלא – בו אנחנו לא משלמים כלום וההלוואה צוברת ריבית עד יום הסילוק המלא שלה.
אם חסרים לנו יותר ממיליון שקל אז אפשר לקחת גם הלוואה מגופים חוץ בנקאיים שלא מוגבלים לרגולציה של בנק ישראל ולכן יכולים לתת לנו אחוזי מימון יותר גבוהים. בגופים האלה הריביות יהיו בד"כ יותר גבוהות מאשר בבנק ולכן כדאי לקחת את המקסימום האפשרי בבנק ורק את היתרה בחוץ בנקאי.
מה קורה אם אין אפשרות לפרוע את ההלוואה בזמן?
- ניתן לנסות לבקש הארכת תקופה מהבנק, אך אין חובה מצד הבנק לאשר.
- אם לא מאשרים הארכה, אפשר למחזר את ההלוואה להלוואה ארוכת טווח, אך זו תינתן בריביות גבוהות יותר.
ומה קורה אם רוצים לפרוע אותה לפני הזמן?
זה משהו שקורה הרבה פעמים. השלמנו את עסקת המכירה לפני תום תקופה ההלוואה ואנחנו רוצים לסלק אותה ולא לשלם סתם ריביות.
מה ההבדל בין הלוואת גישור למשכנתא רגילה?
- תקופה: הלוואת גישור קצרה יותר (עד שנה וחצי), בעוד שמשכנתה רגילה נמשכת עד 30 שנים.
- ריביות: הלוואת גישור בריביות קצת יותר גבוהות ממשכנתה רגילה.
סיכום:
הלוואת גישור היא פתרון חיוני כאשר יש פער תזרימי בין רכישת דירה למכירת דירה קיימת. עם זאת, יש לתכנן אותה בקפידה, כולל התחשבות בתנאי הריבית, חלוקת המסלולים והיכולת הכלכלית לפרוע אותה.
בהצלחה,
גד