Как банк устанавливает ставку по ипотеке?
Банки, как известно, не некоммерческие организации, а коммерческие структуры, заинтересованные в прибыли. Поэтому, когда банк выдаёт нам ипотеку (машканта), он берёт по ней определённый процент, который зависит от ряда параметров.
У банка есть целевые показатели доходности, которые он хочет получать по ипотекам. Эти показатели могут различаться от банка к банку, меняться со временем в одном и том же банке (сегодня они могут быть одними, а через несколько месяцев – другими) и иногда даже различаться между разными регионами одного банка (то есть у Северного региона будут иные целевые показатели, чем у Центрального или Южного. Это реже, но может случиться).
Какова доходность банка по ипотеке?
Важно понимать, что банк не держит деньги, которые он нам одалживает, на текущем счёте. Он сам привлекает эти деньги. Это могут быть наши депозиты, может быть кредит, который он берёт у Банка Израиля, может быть, он выпускает облигации, и есть много других способов. По сути, банк покупает деньги, добавляет к ним два параметра и затем продаёт их нам. Что это за параметры? Первый – это то, что банк называет «операционными расходами». Эти расходы одинаковы для всех ипотечных треков (маслулим), и в них банк фактически закладывает свои накладные расходы: сколько ему стоят зарплаты, отделения и т. д. Второй – это прибыль, которую банк хочет получить на деньгах, которые он нам продаёт.
Ещё одна важная вещь – маржа (спред) зависит, помимо целевых показателей банка, от качества клиента, качества недвижимости, типа кредита (на жильё, на любые цели), процента финансирования и от того, является ли заёмщик клиентом банка или нет. Поэтому ипотека, которую получает один человек, не обязательно будет такой же, как у другого.
Итог: ставка, которую мы получим, равна стоимости привлечения + операционные расходы + прибыль.
Что касается прибыли – банк делит её на две части: прибыль по каждому треку ипотеки отдельно и общая прибыль по ипотеке.
Ведь, как мы уже говорили раньше, наша ипотека обычно разделена на несколько треков.
Например – фиксированная непривязанная (калац), плавающая непривязанная и Prime (прайм).
По каждому из треков в отдельности у банка есть целевой показатель доходности.
Когда банковская служащая или служащий вводят данные трека в свой компьютер, они видят маржу, и если они дадут нам слишком низкую ставку относительно того, что банк определил для них по конкретному треку, система их предупредит.
Кроме того, после того как они закончили вводить данные всех треков, система показывает им и общую маржу по ипотеке. Если по одному из треков маржа будет слишком низкой, а по другому треку – высокой, они смогут передать ипотеку на одобрение (что готовит нас к следующей статье – как можно использовать это в свою пользу). Если и общая маржа слишком низкая, им понадобится вышестоящая инстанция и особое объяснение, почему они хотят провести такую ипотеку.
Как это выглядит на практике?
Проще всего объяснить это на примере ставки Prime:
Многие из нас берут часть ипотеки в треке Prime. И тогда мы получаем: «Prime минус половина», «Prime минус 0.8» и т. д. В этом треке якорем для расчёта ставки служит Prime, и банк в жилищных кредитах хорошим заёмщикам обычно продаст нам деньги дешевле Prime.
Ещё одно место, где мы видим маржу, – треки с плавающей ставкой. В примерах слева треки очень похожи. Один из них – плавающая непривязанная ставка с пересмотром каждые полтора года, а второй – плавающая непривязанная ставка с пересмотром каждые два с половиной года. Видно, что в первом маржа от якоря составляет 0.17, а во втором – 0.3. Якорем в обоих случаях служит доходность облигаций государства Израиль по соответствующей облигации (непривязанная облигация на полтора года или на два с половиной года). Разумеется, прибыль банка по левой ипотеке выше, чем по правой, для этого конкретного трека.
Важно понимать: ни ипотечный консультант, ни банковская служащая, ни кто-либо другой не влияют на якорь. Не влияют на то, какой будет ставка Prime или доходность облигаций. Только на маржу от якоря, из которой, как уже сказано, складывается общая доходность банка. На момент написания статьи (конец 2024 года) доходность облигаций, как и ставка Prime, относительно высоки, поэтому часто можно добиться низкой маржи. Чем это хорошо? Тем, что через X времени, когда доходность облигаций и Prime снизятся (а я надеюсь, что они действительно снизятся), ипотеки, взятые сегодня, станут очень дешёвыми. С другой стороны, тот, кто брал ипотеку в период очень низкой доходности, часто получал относительно высокую маржу, и тогда в следующей точке изменения ставки ежемесячный платёж может значительно подскочить.
Так что в следующий раз, когда будете сидеть напротив банковской служащей, спросите её, какая у вас маржа по каждому треку. Скажите ей, что в другом банке вам предложили намного более низкую маржу. Скорее всего, она не пойдёт вам навстречу на все 100%, но увидит, что перед ней человек, который разбирается в теме, и ему не так просто навязать высокую цену.
Удачи,
Гад