كيف يحدد البنك فائدة القرض السكني (المشكنتا)؟
البنوك، كما هو معروف، ليست جمعيات غير ربحية بل هيئات تجارية تسعى إلى جني المال. ولذلك – عندما يمنحنا البنك قرضًا سكنيًا (مشكنتا) فإنه يجبي عليه فائدة معينة مشتقة من عدة معايير.
لدى البنك أهداف ربحية يريد تحقيقها من القروض السكنية. هذه الأهداف قد تختلف من بنك إلى آخر، ومع مرور الوقت في البنك نفسه (قد تكون شيئًا اليوم وشيئًا آخر بعد بضعة أشهر)، وأحيانًا حتى بين مناطق مختلفة في البنك نفسه (أي – قد تكون لمنطقة الشمال أهداف مختلفة عن منطقة المركز أو الجنوب. هذا أندر لكنه قد يحدث).
ما هي ربحية البنك من القرض السكني؟
من المهم أن نفهم أن البنك لا يحتفظ بالمال الذي يقرضنا إياه في الحساب الجاري (عو"ش). بل هو نفسه يجنّد هذا المال. قد يكون ذلك من ودائعنا، وقد يكون من قرض يأخذه من بنك إسرائيل، وقد يُصدر سندات دين (أجاح) وطرق أخرى كثيرة. عمليًا – البنك يشتري المال، ويضيف إليه معيارين ثم يبيعه لنا. ما هما هذان المعياران؟ الأول هو ما يسميه البنك "تكاليف التشغيل". هذه التكاليف ثابتة لجميع مسارات القرض السكني، ومن خلالها يُدخل البنك في الواقع نفقاته العامة: كم تكلفه الرواتب والفروع وما إلى ذلك. والثاني هو الربح الذي يريد البنك تحقيقه من المال الذي يبيعه لنا.
أمر مهم آخر – الهامش هو دالة، إضافةً إلى أهداف البنك، لجودة العميل، وجودة العقار، ونوع القرض (للسكن، لأي غرض)، ونسبة التمويل، وما إذا كان العميل من عملاء البنك أم لا. ولذلك – القرض السكني الذي يحصل عليه شخص ما ليس كالذي يحصل عليه شخص آخر.
الخلاصة – الفائدة التي سنحصل عليها تساوي تكاليف التجنيد + تكاليف التشغيل + الربح.
بالنسبة للربح – يقسم البنك الربح إلى قسمين: الربح على كل مسار في القرض السكني على حدة، والربح الإجمالي على القرض السكني.
فكما تحدثنا عن ذلك في الماضي – سيكون قرضنا السكني عادةً مقسمًا إلى عدة مسارات.
مثلًا – ثابت غير مرتبط بالمؤشر، متغير غير مرتبط بالمؤشر، والبرايم.
لكل مسار على حدة لدى البنك هدف ربحية.
عندما تُدخل الموظفة أو الموظف في البنك بيانات المسار في حاسوبهما – يريان الهامش، وإذا أعطيانا فائدة منخفضة جدًا مقارنةً بما حدده البنك لهما في هذا المسار تحديدًا – يظهر لهما تنبيه.
إضافةً إلى ذلك – بعد أن ينتهيا من إدخال بيانات جميع المسارات – يُظهر لهما النظام أيضًا الهامش الإجمالي للقرض السكني. إذا كان أحد المسارات بهامش منخفض جدًا لكن مسارًا آخر بهامش مرتفع – يمكنهما تحويل القرض السكني للمصادقة (وهذا ما يمهّد للمقال القادم – كيف يمكن استغلال ذلك لصالحنا). وإذا كان الهامش الإجمالي منخفضًا جدًا هو أيضًا – سيحتاجان إلى مستوى أعلى وتفسير خاص لسبب رغبتهما في تمرير قرض سكني كهذا.
كيف يبدو ذلك عمليًا؟
الأسهل أن نشرح ذلك من خلال فائدة البرايم:
كثيرون منا يأخذون جزءًا من القرض السكني في مسار البرايم. وعندها نحصل على: "برايم ناقص نصف"، "برايم ناقص 0.8" وما إلى ذلك. في هذا المسار – المرساة لحساب الفائدة هي البرايم، والبنك، في القروض السكنية للمقترضين الجيدين – عادةً سيبيعنا المال بأقل من البرايم.
مكان آخر نرى فيه الهامش: في مسارات الفائدة المتغيرة. في الأمثلة على اليسار: المساران متشابهان جدًا. أحدهما متغير غير مرتبط بالمؤشر كل سنة ونصف، والثاني متغير غير مرتبط بالمؤشر كل سنتين ونصف. يمكن أن نرى أن الهامش من المرساة في الأول هو 0.17 بينما في الثاني هو 0.3. المرساة في الحالتين هي عائد سندات دين دولة إسرائيل المقابلة (سند غير مرتبط بالمؤشر لسنة ونصف أو لسنتين ونصف). وبالطبع ربح البنك في القرض السكني الأيسر أعلى منه في الأيمن، بالنسبة لهذا المسار تحديدًا.
أمر من المهم فهمه – ليس لمستشار القروض السكنية، ولا لموظفة البنك ولا لأي أحد آخر – أي تأثير على المرساة. لا تأثير على ما ستكون عليه فائدة البرايم أو عائد السندات. فقط وحصرًا على الهامش من المرساة الذي تُشتق منه، كما ذكرنا، الربحية الإجمالية للبنك. وقت كتابة المقال (نهاية 2024) عوائد السندات وكذلك فائدة البرايم مرتفعة نسبيًا، ولذلك يمكن في كثير من الأحيان الحصول على هوامش منخفضة. لماذا هذا جيد؟ لأنه بعد فترة X من الزمن، عندما تنخفض عوائد السندات والبرايم (وأنا آمل أن تنخفض فعلًا) – القروض السكنية التي أُخذت اليوم ستصبح رخيصة جدًا. ومن الجهة الأخرى – من أخذ قرضًا سكنيًا في فترة عوائد منخفضة جدًا – حصل في كثير من الأحيان على هوامش مرتفعة نسبيًا، وعندها عند نقطة التغيير التالية للفائدة – قد تقفز الدفعة الشهرية بشكل ملحوظ.
إذن في المرة القادمة عندما تجلسون أمام موظفة البنك – اسألوها ما هو الهامش الذي لديكم في كل مسار. قولوا لها إنهم في بنك آخر عرضوا عليكم هوامش أقل بكثير. على الأرجح لن تتعاون معكم بنسبة 100%، لكنها سترى أن من يجلس أمامها يفهم في الأمر ولا يمكن ببساطة أن تفرض عليه سعرًا مرتفعًا.
بالتوفيق،
جاد