Дилемма
В последнее время сеть полна постов в стиле «Я получил(а)/накопил(а) 400,000 ₪. Стоит ли мне закрыть ипотеку (машканта)?»
Самый распространённый ответ на такие посты: «Если вы можете инвестировать с доходностью выше ставки по ипотеке, то не закрывать. Если нет — закрывать».
И здесь я хочу развеять этот миф
Если мы справляемся с выплатами по ипотеке и у нас нет отрицательного денежного потока (расходы больше доходов) — не закрывать!!
Почему не закрывать?
Я редко пишу что-то настолько категорично, но именно в этом случае у меня просто болит сердце за людей, которые вкладывают деньги в стены и тем самым фактически растрачивают их из-за ошибочной системы убеждений и представлений. С этими деньгами можно сделать столько прекрасного...
Закрыть ипотеку — это мышление выживания и ограничения. Оставить деньги себе и дать им работать — это мышление изобилия и роста. Так становятся богатыми.
Финансовая логика
Начнём с финансовой части и расчётов целесообразности. Когда у нас есть ипотека, мы платим и основной долг, и проценты. Это означает, что основной долг уменьшается каждый месяц (в треках, привязанных к индексу (цмуд мадад), он в первые годы растёт, а потом уменьшается), поэтому мы платим проценты на сумму, которая постоянно снижается, и сами проценты тоже снижаются.
Напротив, когда мы инвестируем, мы получаем доходность на сумму, которая растёт каждый месяц благодаря эффекту сложного процента.
Числовой пример
Давайте поиграем с 400,000 ₪, но принципы верны для любой суммы.
Сценарий 1: закрытие ипотеки
Допустим, моя ипотека сейчас составляет 400,000 ₪ на 30 лет под фиксированную непривязанную ставку (калац) 5%. Во сколько они обойдутся мне за 30 лет?
Общая стоимость денег в таком случае составит 373,000 ₪. Иначе говоря, за 30 лет я верну 400, которые должен, и ещё 373.
Сценарий 2: инвестиция в S&P 500
Если я вложу 400,000 ₪ на 30 лет в S&P под 9% в год, они превратятся в 5,307,000 ₪. С этого платится налог, так что чистыми у меня останется 4,080,000 ₪. За вычетом вложенных 400 получается более 3.6 миллиона чистой прибыли после налога.
Иначе говоря — если я закрываю ипотеку, я выигрываю 373,000 шекелей и теряю 3.6 миллиона!!!!
Сценарий 3: ежемесячное инвестирование освободившихся денег
Но есть важный контраргумент: если я закрываю ипотеку, у меня каждый месяц освобождаются деньги, и я могу их инвестировать. Допустим, у меня железная дисциплина и я буду инвестировать все деньги, освободившиеся от ипотеки. В нашем примере речь идёт о 2,147 ₪ в месяц.
Если я буду инвестировать 2,147 ₪ в месяц в тот же S&P в течение 30 лет — общая сумма вложений составит 773,000 ₪, и у меня будет 3.9 миллиона брутто, то есть около 3.1 нетто после налога. Это означает прибыль 2.37 миллиона. Определённо неплохо, но всё же меньше, чем 3.6 при разовой инвестиции в начале периода.
Но я хочу спать спокойно
А если я хочу спать спокойно? И боюсь инвестировать в S&P? Тогда я вложу в «общий» трек (маслуль клали), который даёт «всего» 4.5% в год (обратите внимание — доходность ниже ставки по ипотеке).
В таком случае через 30 лет у меня будет почти 1.5 миллиона, а после налога — 1.1 миллиона. То есть прибыль 823,000 ₪. И это всё равно намного лучше, чем закрытие ипотеки!
А как насчёт ипотеки, привязанной к индексу?
Допустим, ставка по ипотеке составляет 3%, а ожидаемая инфляция на следующие 30 лет тоже будет 3% в год.
В таком случае стоимость 400 составит 582,000 ₪ вместо 373,000 ₪.
Прибыль от инвестиции, конечно, не меняется, то есть 3.6 миллиона при разовой инвестиции в S&P и 1.1 миллиона в общем треке. И в этом случае инвестиция побеждает с большим отрывом!
Решающий аргумент
А теперь аргумент, который, на мой взгляд, решающий: закрыть ипотеку я могу когда захочу. Через неделю, год, пять лет или десять лет.
Но если я закрыл — я не могу вытащить деньги из стен
Это возможно, но сложно и намного дороже обычной ипотеки. Иначе говоря — не закрывать — это обратимое решение. Закрыть — путь без возврата.
И если мы оставляем деньги у себя — у нас есть деньги. Если понадобится (не просто потому, что захотелось съездить за границу), — ими можно воспользоваться. В случае потери работы, тяжёлой болезни, не дай бог, или любой похожей ситуации.
В итоге
В сухом остатке — почти при любом возможном сценарии инвестирование денег даёт намного больше, чем закрытие ипотеки. Закрыть ипотеку — это решение, которое можно принять в любой момент, но если мы уже закрыли — пути назад нет.
В следующий раз, когда вам удастся накопить немного денег, — рекомендую хорошо подумать, прежде чем закрывать ими ипотеку.