أن تسدّدوا (الرهن العقاري) أم لا؟ هذا هو السؤال

المعضلة

في الآونة الأخيرة تمتلئ الشبكة بمنشورات من نوع "حصلتُ/ادّخرتُ 400,000 ₪. هل يستحق أن أسدّد الرهن العقاري (مشكانتا)؟"

الإجابة الأكثر شيوعًا على هذه المنشورات هي "إذا كنتَ/كنتِ قادرًا/قادرة على الاستثمار بعائد أعلى من فائدة الرهن العقاري فلا تسدّد. وإذا لم يكن كذلك - فسدّد".

لماذا لا تسدّدونه؟

نادرًا ما أكتب شيئًا بهذا الحسم، لكن في هذه الحالة تحديدًا - يؤلمني القلب ببساطة على أناس يضعون المال في الجدران ويهدرونه بذلك انطلاقًا من منظومة معتقدات وتصورات خاطئة. يمكن فعل أشياء جميلة جدًا بهذا المال...

المنطق المالي

لنبدأ بالجزء المالي وحسابات الجدوى. عندما يكون لدينا رهن عقاري، ندفع أصل الدين والفائدة معًا. هذا يعني أن أصل الدين يتناقص كل شهر (في المسارات المرتبطة بمؤشر الأسعار يزداد في السنوات الأولى ثم يتناقص) ولذلك ندفع فائدة على مبلغ يتناقص، والفائدة نفسها تتناقص أيضًا.

في المقابل، عندما نستثمر - نحصل على عائد على مبلغ يتزايد كل شهر بفضل أثر الفائدة المركبة.

مثال رقمي

لنلعب بمبلغ 400,000 ₪ لكن المبادئ صحيحة لأي مبلغ.

السيناريو 1: سداد الرهن العقاري

لنفترض أن رهني العقاري يبلغ حاليًا 400,000 ₪ لمدة 30 سنة بفائدة ثابتة غير مرتبطة بالمؤشر (كلاتس) بنسبة 5%. كم ستكلّفني على مدى الـ30 سنة؟

التكلفة الإجمالية للمال في هذه الحالة ستبلغ 373,000 ₪. بعبارة أخرى - على مدى الـ30 سنة سأعيد الـ400 التي أدين بها بالإضافة إلى 373.

السيناريو 2: الاستثمار في S&P 500

إذا استثمرت 400,000 ₪ لمدة 30 سنة في S&P، بـ9% سنويًا، ستصبح 5,307,000 ₪. هناك ضريبة على ذلك فيتبقى لي صافيًا 4,080,000 ₪. ناقص الـ400 التي استثمرتها يتبقى أكثر من 3.6 مليون ربحًا صافيًا بعد الضريبة.

بعبارة أخرى - إذا سدّدت الرهن العقاري - أربح 373,000 شيكل وأخسر 3.6 مليون!!!!

السيناريو 3: الاستثمار الشهري للمال الذي تحرّر

لكن هناك حجة مضادة مهمة: إذا سدّدت الرهن العقاري، يتحرّر لديّ مال كل شهر ويمكنني استثماره. لنفترض أن لديّ انضباطًا حديديًا وسأستثمر كل المال الذي تحرّر من الرهن العقاري. في المثال أعلاه يدور الحديث عن 2,147 ₪ شهريًا.

إذا استثمرت 2,147 ₪ شهريًا في نفس الـ S&P لمدة 30 سنة - فالحديث عن استثمار إجمالي قدره 773,000 ₪ وسيكون لديّ 3.9 مليون إجمالي، أي حوالي 3.1 صافيًا بعد الضريبة. ما يعني ربحًا قدره 2.37 مليون. بالتأكيد ليس سيئًا لكنه لا يزال أقل من 3.6 كما في الاستثمار الواحد في بداية المدة.

لكنني أريد أن أنام جيدًا في الليل

وإذا أردت أن أنام جيدًا في الليل؟ وأخاف من الاستثمار في S&P؟ عندها أستثمر في مسار "عام" (كلالي) يعطي "فقط" 4.5% سنويًا (انتبهوا - عائد أقل من فائدة الرهن العقاري).

في مثل هذا الوضع، بعد 30 سنة، سيكون لديّ ما يقارب 1.5 مليون وبعد الضريبة - 1.1 مليون. أي - ربح 823,000 ₪. وهذا أيضًا لا يزال أفضل بكثير من سداد الرهن العقاري!

وماذا عن رهن عقاري مرتبط بالمؤشر؟

لنفترض أن الفائدة على الرهن العقاري 3% وأن التضخم المتوقع للسنوات الـ30 القادمة سيكون أيضًا 3% سنويًا.

في مثل هذا الوضع - ستكون تكلفة الـ400 هي 582,000 ₪ بدلًا من 373,000 ₪.

أرباح الاستثمار لا تتغير طبعًا، أي - 3.6 مليون في حالة الاستثمار لمرة واحدة في S&P و1.1 مليون في المسار العام. في هذه الحالة أيضًا يفوز الاستثمار فوزًا كبيرًا!

الحجة الحاسمة

والآن إلى الحجة التي أراها حاسمة: يمكنني سداد الرهن العقاري متى شئت. بعد أسبوع، أو سنة، أو خمس سنوات، أو عشر سنوات.

خلاصة

في المحصلة - في كل سيناريو ممكن تقريبًا - استثمار المال يعطي أكثر بكثير من سداد الرهن العقاري. سداد الرهن العقاري قرار يمكن اتخاذه في أي وقت، لكن إذا سدّدناه - لا يمكننا التراجع.

في المرة القادمة التي تنجحون فيها في ادّخار بعض المال - أنصحكم بالتفكير مليًّا قبل أن تسدّدوا به الرهن العقاري.