לסגור (משכנתה) או לא לסגור? זאת השאלה

הדילמה

לאחרונה הרשת מלאה בפוסטים בסגנון של "קיבלתי/חסכתי 400,000 ₪. האם כדאי לי לסגור את המשכנתה?"

התשובה הנפוצה ביותר לפוסטים האלה היא "אם את/ה יכול/ה להשקיע עם תשואה גבוהה מריבית המשכנתה אז לא לסגור. אם לא - לסגור".

למה לא לסגור?

לעיתים רחוקות אני כותב משהו כל כך נחרץ אבל המקרה הספציפי הזה - פשוט כואב לי הלב על אנשים שמכניסים כסף לקירות וככה בעצם מבזבזים אותו מתוך מערכת אמונות ותפיסות מוטעות. אפשר לעשות דברים כל כך יפים עם הכסף הזה...

הלוגיקה הפיננסית

נתחיל בחלק הפיננסי ובחישובי כדאיות. כשיש לנו משכנתה, אנחנו משלמים גם קרן וגם ריבית. המשמעות היא שהקרן הולכת וקטנה כל חודש (במסלולים צמודי מדד זה גדל בשנים הראשונות ואח"כ קטן) ולכן אנחנו משלמים ריבית על סכום שהולך ויורד וגם הריבית עצמה הולכת ויורדת.

לעומת זאת, כשאנחנו משקיעים - אנחנו מקבלים תשואה על סכום שהולך וגדל כל חודש בגלל אפקט הריבית דריבית.

דוגמה מספרית

בואו נשחק עם 400,000 ₪ אבל העקרונות נכונים לכל סכום.

תרחיש 1: סגירת המשכנתה

נניח שהמשכנתה שלי עומדת כרגע על 400,000 ₪ ל-30 שנה בריבית קבועה לא צמודה של 5%. כמה הם יעלו לי לאורך ה-30 שנה?

העלות הכוללת של הכסף במקרה כזה תעמוד על 373,000 ₪. במילים אחרות - לאורך ה-30 שנה אני אחזיר את ה-400 שאני חייב ועוד 373.

תרחיש 2: השקעה ב-S&P 500

אם אשקיע 400,000 ₪ ל-30 שנה ב-S&P, ב-9% לשנה, הם יהפכו ל-5,307,000 ₪. יש על זה מס אז נטו יישארו לי 4,080,000 ₪. פחות ה-400 שהשקעתי יוצא יותר מ-3.6 מיליון רווח נטו אחרי מס.

במילים אחרות - אם אני סוגר את המשכנתה - אני מרוויח 373,000 שקל ומפסיד 3.6 מיליון!!!!

תרחיש 3: השקעה חודשית של הכסף שהתפנה

אבל יש טיעון נגדי חשוב: אם אני סוגר את המשכנתה, מתפנה לי כסף כל חודש ואני יכול להשקיע אותו. נניח שיש לי משמעת ברזל ואשקיע את כל הכסף שהתפנה לי מהמשכנתה. בדוגמה הנ"ל מדובר על 2,147 ₪ לחודש.

אם אשקיע 2,147 ₪ לחודש באותו S&P למשך 30 שנה - מדובר על השקעה כוללת של 773,000 ₪ ויהיו לי 3.9 מיליון ברוטו שהם כ-3.1 נטו אחרי מס. מה שאומר רווח של 2.37 מיליון. בהחלט לא רע אבל עדיין פחות מ-3.6 כמו בהשקעה בודדת בתחילת התקופה.

אבל אני רוצה לישון טוב בלילה

ואם אני רוצה לישון טוב בלילה? ומפחד להשקיע ב-S&P? אז אשקיע במסלול "כללי" שנותן "רק" 4.5% בשנה (שימו לב - תשואה נמוכה מריבית המשכנתה).

במצב שכזה, בעוד 30 שנה, יהיו לי כמעט 1.5 מיליון ואחרי מס - 1.1 מיליון. כלומר - רווח של 823,000 ₪. גם זה עדיין הרבה יותר טוב מאשר סגירת המשכנתה!

מה עם משכנתה צמודת מדד?

נניח שהריבית על המשכנתה היא 3% והאינפלציה הצפויה ל-30 השנה הבאות תהיה אף היא 3% לשנה.

במצב כזה - העלות של ה-400 תהיה 582,000 ₪ במקום 373,000 ₪.

הרווחים של ההשקעה לא משתנים, כמובן, כלומר - 3.6 מיליון במקרה של השקעה חד פעמית ב-S&P ו-1.1 מיליון במסלול כללי. גם במקרה זה ההשקעה מנצחת בגדול!

הטיעון המנצח

ועכשיו לטיעון שלדעתי הוא מנצח: לסגור את המשכנתה אני יכול מתי שאני רוצה. בעוד שבוע, שנה, חמש שנים או עשר שנים.

לסיכום

בשורה התחתונה - כמעט בכל תרחיש אפשרי - השקעה של הכסף נותנת הרבה יותר מאשר סגירה של המשכנתה. לסגור משכנתה זאת החלטה שאפשר לקבל בכל זמן, אבל אם כבר סגרנו - אי אפשר לחזור בנו.

פעם הבאה שהצלחתם לחסוך קצת כסף - ממליץ להקדיש הרבה מחשבה לפני שסוגרים איתו משכנתה.