Что такое оценка недвижимости?
Когда мы берём ипотеку (машканта), частью процесса является оценка недвижимости (шмаут). Оценка — это процесс, при котором оценщик (шамай) приезжает и определяет рыночную стоимость нашей недвижимости.
- Покупка квартиры у застройщика (каблан): у квартиры есть так называемый «нулевой отчёт» (доах эфес) — отчёт, который оценщик подготовил при составлении бизнес-плана проекта
- Покупка вторичной недвижимости или участка: банк попросит нас заказать оценщика и проверить реальную стоимость объекта
Зачем банку нужна оценка?
Заказ оценщика — часть ипотечного процесса. Когда мы получаем принципиальное одобрение ипотеки (ишур экрони), в нём есть направление к оценщику с прейскурантом на оценку.
Банк хочет убедиться, что цена, которую мы платим за объект, разумна и что если, не дай бог, ему придётся реализовать объект (=забрать его у нас и продать, чтобы вернуть ипотеку), он сможет это сделать.
Принцип «оценка или договор — что ниже»
Банки работают по этому принципу. Иначе говоря, если мы купили объект за 2 миллиона шекелей, а оценщик оценил его в 1.9 — банк будет считать его стоимость 1.9 миллиона. Если мы купили за 1.9, а оценщик оценит в 2 — банк снова будет исходить из 1.9 миллиона.
Что такое предварительная оценка?
Предварительная оценка (шмаут мукдемет) — это оценка стоимости объекта, которая проводится до подписания договора с продавцом. Вместо того чтобы ждать, пока вы уже обязались купить, вы заранее заказываете оценщика, чтобы узнать реальную стоимость объекта.
Разница в стоимости
Если мы делаем предварительную оценку до подписания договора, мы заплатим значительно больше (порядка 2,500 ₪ вместо 800 ₪, в зависимости от типа объекта).
Когда действительно критически важно заказать предварительную оценку?
Случай 1: когда у вас финансирование 75% и вы покупаете «впритык»
Один случай — если у нас финансирование 75% и мы покупаем объект «на пределе». В такой ситуации оценка может повлиять на нашу возможность завершить сделку.
Пример
Объект за 2 миллиона, оценка — 1.9 миллиона: банк даст нам 75% от 1.9, а не от 2 миллионов. Если мы можем «наскрести» максимум 500,000 шекелей — у нас не хватит денег, чтобы завершить сделку.
В таких случаях, при пограничной сделке, важно сделать предварительную оценку до подписания договора, чтобы знать, какую ипотеку мы сможем получить.
Случай 2: старая квартира или частный дом с потенциальными рисками
Когда мы покупаем старую квартиру, у которой могут быть строительные нарушения или другие проблемы, или, например, частный дом, у которого разметка участка может быть проблематичной (довольно распространённая ситуация), — оценщик в рамках оценки стоимости проверяет, что объект в порядке с юридической точки зрения и с точки зрения регистрации.
Оценщик проверяет:
- что объект построен согласно планам
- что нет строительных нарушений
- что нет ничего, что может создать проблемы в будущем
- что объект правильно зарегистрирован в земельном реестре (Табу)
- что на объекте нет залогов или арестов
Помните — банк хочет знать, что сможет реализовать объект без особых проблем.
И в таких ситуациях рекомендуется сделать предварительную оценку и убедиться, что объект, который мы покупаем, в порядке и у него нет проблем, которые могут помешать сделке или затруднить получение ипотеки.
Когда ещё это важно?
Участки
При покупке участка критически важно соответствие разметки участка на местности регистрации в Табу. Иногда бывают расхождения, которые могут создать юридические проблемы или повлиять на возможность строительства на участке.
Объекты в проблемных районах
Объекты, расположенные в районах с проблемами планирования, экологическими рисками или проблемами инфраструктуры, — оценщик проверит всё это и может дать оценку ниже запрашиваемой цены.
Квартиры в старых домах
Старые здания, которым требуется ТАМА 38 (тама шлошим ве-шмоне — программа укрепления зданий) или снос с новой застройкой (пинуй бинуй), — оценщик проверит статус здания и шансы на выполнение работ.
Преимущества предварительной оценки
1. Уверенность до подписания
Вы точно знаете, какую ипотеку получите, до того как обязуетесь купить. Это предотвращает ситуации, когда вы подписываете договор, а потом выясняется, что банк не даст вам достаточно денег.
2. Сила в переговорах
Если оценщик оценивает объект ниже запрашиваемой цены, у вас появляется инструмент для торга с продавцом. Вы можете попросить скидку или, как минимум, знать, что платите больше реальной стоимости, и решать соответственно.
3. Раннее выявление проблем
Если есть юридические проблемы, строительные нарушения или проблемы с регистрацией — лучше узнать о них до подписания, а не после.
4. Душевное спокойствие
Вы знаете, что покупаете объект в порядке и по справедливой цене. Это стоит дополнительных затрат.
Недостатки предварительной оценки
1. Более высокая стоимость
Предварительная оценка обычно стоит в 2-3 раза дороже обычной. Это может быть 1,500-2,500 ₪ вместо 500-800 ₪.
2. Задержка в процессе
Нужно дождаться оценщика, назначить встречу, а затем ждать отчёта. Это может занять от нескольких дней до недели, и за это время объект может быть продан кому-то другому.
3. Не всегда необходимо
Если у вас финансирование не 75%, есть хороший запас прочности и объект выглядит в порядке — возможно, эти дополнительные затраты не нужны.
Как заказать предварительную оценку?
Шаг 1: получение принципиального одобрения ипотеки
Прежде всего получите принципиальное одобрение от банка. В одобрении будет прейскурант аккредитованных оценщиков, с которыми работает банк.
Шаг 2: выбор оценщика
Выберите оценщика из списка банка. Важно, чтобы оценщик был из утверждённого списка, иначе банк не признает отчёт.
Шаг 3: назначение встречи
Договоритесь с оценщиком о встрече на объекте. На встрече оценщик осмотрит объект, сфотографирует и сделает замеры.
Шаг 4: получение отчёта
В течение нескольких дней вы получите отчёт об оценке. Отчёт будет включать оценку стоимости, описание объекта и перечень проблем, если они есть.
Шаг 5: решение
На основании отчёта вы решите, продолжать ли сделку, торговаться о цене или отказаться от объекта.
Короче — когда стоит?
Во многих случаях покупки вторичного жилья стоит заплатить ещё немного, чтобы знать, что мы сможем успешно завершить сделку. В конечном счёте речь идёт о нескольких тысячах шекелей, которые могут сэкономить нам сотни тысяч или даже миллионы.
Подведите итог для себя:
- Вы покупаете с финансированием 75% и финансово на пределе? Предварительная оценка!
- Объект старый, с возможными строительными нарушениями, или это частный дом? Предварительная оценка!
- Вы покупаете участок или объект в проблемном районе? Предварительная оценка!
- У вас хороший запас прочности и объект выглядит в порядке? Возможно, не нужно.
Раскрытие информации
Я не оценщик и никак не связан ни с одним оценщиком. Информация здесь предназначена только для ознакомления.
Кто хочет узнать больше или получить помощь — звоните, пишите сообщение или отправляйте письмо, и я с радостью постараюсь помочь.
Удачи вам!