التقييم العقاري المسبق - متى يستحق إجراؤه؟

ما هو التقييم العقاري أصلًا؟

عندما نأخذ قرضًا عقاريًا (رهنًا عقاريًا، مشكنتا)، يكون جزء من العملية تقييم العقار (شماؤوت). التقييم هو عملية يأتي فيها مُقيِّم أو مُقيِّمة (شمّاي) ويقدّران قيمة عقارنا.

• شراء شقة من مقاول: للشقة ما يُسمّى "تقرير صفر" (دوح إيفيس) - وهو تقرير أعدّه مُقيِّم أثناء إعداد خطة العمل للمشروع
• شراء عقار مستعمل أو قطعة أرض: سيطلب منا البنك طلب مُقيِّم وفحص القيمة الحقيقية للعقار

لماذا يطلب البنك التقييم؟

طلب المُقيِّم جزء من عملية الرهن العقاري. عندما نحصل على موافقة مبدئية على الرهن العقاري (إيشور عِكروني) تتضمن إحالة إلى مُقيِّم مع قائمة أسعار التقييم.

يريد البنك أن يرى أن السعر الذي ندفعه مقابل العقار سعر معقول، وأنه إذا اضطر، لا سمح الله، إلى تسييل العقار (=أخذه منا وبيعه لاسترداد الرهن العقاري) فسيتمكن من ذلك.

ما هو التقييم المُسبق أصلًا؟

التقييم المُسبق هو تقدير قيمة العقار الذي يُجرى قبل توقيع العقد مع البائع. بدلًا من الانتظار إلى ما بعد التزامكم بالشراء، تطلبون مُقيِّمًا مسبقًا لمعرفة القيمة الحقيقية للعقار.

الفرق في التكلفة

إذا أجرينا تقييمًا مسبقًا قبل توقيع العقد - فسندفع أكثر بكثير (حوالي 2,500 ₪ بدلًا من 800 ₪، حسب نوع العقار).

متى يكون طلب التقييم المسبق حاسمًا فعلًا؟

الحالة 1: عندما تكونون عند تمويل 75% وتشترون "على الحافة"

إحدى الحالات هي إذا كنا عند تمويل 75% ونشتري العقار "على الحافة تمامًا". في مثل هذا الوضع قد يكون لتقدير المُقيِّم تأثير على قدرتنا على إتمام الصفقة.

في مثل هذه الحالات، حالات الصفقة الحدّية - من المهم إجراء تقييم مسبق قبل توقيع العقد لمعرفة كم يمكننا الحصول عليه من رهن عقاري.

الحالة 2: شقة قديمة أو بيت خاص مع مخاطر محتملة

عندما نشتري شقة قديمة من المحتمل أن تكون فيها مخالفات بناء أو مشاكل أخرى، أو مثلًا بيتًا خاصًا قد يكون تحديد حدود قطعة أرضه إشكاليًا بعض الشيء (وهذا شائع جدًا) - فإن المُقيِّم أو المُقيِّمة، كجزء من تقدير القيمة - يفحصان أن العقار سليم من الناحية القانونية ومن ناحية التسجيل.

يفحص المُقيِّم:

• أن العقار مبني وفق المخططات
• أنه لا توجد مخالفات بناء
• أنه لا يوجد أي شيء قد يسبب مشاكل في المستقبل
• أن العقار مسجّل بشكل صحيح في الطابو
• أنه لا توجد رهونات أو حجوزات على العقار

تذكّروا - يريد البنك أن يعرف أنه سيتمكن من تسييل العقار دون مشاكل خاصة.

في مثل هذه الحالات أيضًا - يُنصح بإجراء تقييم مسبق والتأكد من أن العقار الذي نشتريه سليم وأنه لا توجد فيه مشاكل قد تعيق الصفقة أو تصعّب علينا الحصول على الرهن العقاري.

متى يكون ذلك مهمًا أيضًا؟

قطع الأراضي

عند شراء قطعة أرض، يكون تحديد القطعة على أرض الواقع مقارنة بتسجيلها في الطابو أمرًا حاسمًا. أحيانًا توجد فروقات قد تسبب مشاكل قانونية أو تؤثر على إمكانية البناء على القطعة.

عقارات في مناطق إشكالية

العقارات الواقعة في مناطق فيها مشاكل تخطيطية، أو خطر بيئي، أو مشاكل في البنية التحتية - سيفحص المُقيِّم كل ذلك وقد يعطي تقديرًا أقل من السعر المطلوب.

شقق في مشاريع قديمة

المباني القديمة التي تحتاج إلى خطة تدعيم المباني ضد الزلازل (تاما 38) أو إخلاء وبناء (بينوي بينوي) - سيفحص المُقيِّم وضع المبنى واحتمالات تنفيذ الأعمال.

مزايا التقييم المسبق

1. الطمأنينة قبل التوقيع

تعرفون بالضبط كم ستحصلون من رهن عقاري قبل أن تلتزموا بالشراء. هذا يمنع حالات توقّعون فيها العقد ثم تكتشفون أن البنك لن يمنحكم ما يكفي من المال.

2. قوة تفاوضية

إذا قدّر المُقيِّم العقار بأقل من السعر المطلوب، تصبح لديكم أداة تفاوض أمام البائع. يمكنكم طلب تخفيض، أو على الأقل معرفة أنكم تدفعون أكثر من القيمة واتخاذ القرار وفقًا لذلك.

3. اكتشاف المشاكل مبكرًا

إذا كانت هناك مشاكل قانونية أو مخالفات بناء أو مشاكل في التسجيل - من الأفضل اكتشافها قبل التوقيع لا بعده.

4. راحة البال

تعرفون أنكم تشترون عقارًا سليمًا وبسعر عادل. هذا يستحق الاستثمار الإضافي.

عيوب التقييم المسبق

1. تكلفة أعلى

يكلّف التقييم المسبق عادةً ضعفين إلى ثلاثة أضعاف التقييم العادي. قد يكون 1,500-2,500 ₪ بدلًا من 500-800 ₪.

2. تأخير في العملية

يجب انتظار المُقيِّم، وتحديد موعد، ثم انتظار التقرير. قد يستغرق ذلك من بضعة أيام إلى أسبوع، وخلال هذا الوقت قد يُباع العقار لشخص آخر.

3. ليس ضروريًا دائمًا

إذا لم تكونوا عند تمويل 75% ولديكم هامش أمان جيد، وإذا بدا العقار سليمًا - فربما لا حاجة إلى الاستثمار الإضافي.

كيف يُطلب التقييم المسبق؟

الخطوة 1: الحصول على موافقة مبدئية على الرهن العقاري

أولًا، احصلوا على موافقة مبدئية من البنك. ستتضمن الموافقة قائمة أسعار المُقيِّمين المعتمدين الذين يعمل معهم البنك.

الخطوة 2: اختيار المُقيِّم

اختاروا مُقيِّمًا من قائمة البنك. من المهم أن يكون المُقيِّم من القائمة المعتمدة، وإلا فلن يعترف البنك بالتقرير.

الخطوة 3: تنسيق موعد

نسّقوا مع المُقيِّم موعدًا في العقار. خلال الزيارة، سيفحص المُقيِّم العقار ويصوّره ويقيسه.

الخطوة 4: استلام التقرير

خلال بضعة أيام ستحصلون على تقرير التقييم. سيتضمن التقرير تقدير القيمة، ووصف العقار، وتفصيل المشاكل إن وُجدت.

الخطوة 5: القرار

بناءً على التقرير، ستقررون ما إذا كنتم ستواصلون الصفقة، أو تتفاوضون على السعر، أو تتخلون عن العقار.

باختصار - متى يستحق ذلك؟

في حالات كثيرة لشراء عقار مستعمل - يستحق دفع مال إضافي لمعرفة أننا قادرون على إتمام الصفقة بنجاح. في نهاية المطاف - نتحدث عن بضعة آلاف من الشواكل قد توفّر علينا مئات الآلاف أو حتى الملايين.

إفصاح نزيه

لست مُقيِّمًا ولست مرتبطًا بأي مُقيِّم بأي شكل من الأشكال. المعلومات هنا لأغراض الإرشاد فقط.

من يرغب في معرفة المزيد أو الحصول على مساعدة - مدعوّات ومدعوّون للاتصال، أو كتابة رسالة، أو إرسال بريد إلكتروني، وسأحاول المساعدة بكل سرور.

بالتوفيق الكبير!