Введение
Один из вопросов, над которым ломают голову многие покупатели квартир, — какой размер ипотеки (машканта) для них правильный. Интуитивно большинство людей думает, что стоит брать ипотеку как можно меньше. Это и звучит естественно — маленькая ипотека = низкие платежи и/или короткий срок. И платить будет легко, и закончим быстро.
И здесь я хочу развеять этот миф.
Ипотека — это дешёвые деньги
Ипотека, даже при сегодняшних процентах, — это дешёвые деньги. Что на самом деле означает эта фраза? Средняя ставка по ипотекам — около 5% в год (по состоянию на ноябрь 2024), и есть немалый шанс, что в ближайшие годы она снизится.
Почему это важно?
Потому что если у меня относительно большой собственный капитал (хон ацми) — я могу взять максимальную ипотеку, не использовать весь свой капитал и инвестировать остаток. Доходность инвестиций почти всегда будет выше стоимости ипотеки.
Иначе говоря — каждый шекель, который я инвестирую, заработает больше, чем он стоит мне, когда я беру его в ипотеку. Поскольку это звучит сложно — ниже есть примеры.
Важное условие!
Всё это верно, конечно, при условии, что мы справляемся с выплатами по ипотеке и у нас нет отрицательного денежного потока (расходы больше доходов)!
Мышление изобилия vs. мышление выживания
Я редко пишу что-то настолько категорично, но именно в этом случае у меня просто болит сердце за людей, которые вкладывают деньги в стены и тем самым фактически растрачивают их из-за ошибочной системы убеждений и представлений. С этими деньгами можно сделать столько прекрасного...
Брать маленькую ипотеку — это мышление выживания и ограничения.
Оставить деньги себе и дать им работать — это мышление изобилия и роста. Так становятся богатыми.
Финансовая логика
Начнём с финансовой части и расчётов целесообразности, и прежде всего объясним логику. Когда у нас есть ипотека, мы платим и основной долг, и проценты. Это означает, что основной долг уменьшается каждый месяц (в треках, привязанных к индексу (цмуд мадад), он в первые годы растёт, а потом уменьшается), поэтому мы платим проценты на сумму, которая постоянно снижается, и сами проценты тоже снижаются. Не процентная ставка, а то, сколько денег это составляет каждый месяц.
Напротив, когда мы инвестируем, мы получаем доходность на сумму, которая растёт каждый месяц благодаря эффекту сложного процента. Конечно, мир не идеален, и наши инвестиции на самом деле не растут каждый месяц, но при долгосрочном инвестировании в S&P 500 они растут в среднем на 9% в год. Если наша ипотека на 20 или 30 лет — это определённо считается долгим сроком. Если мы хотим чего-то менее рискованного — можно инвестировать в общий трек (маслуль клали), доходность которого «всего» около 5% в год.
Числовой пример
Поиграем с 500,000 ₪, но принципы, конечно, верны для любой суммы.
Допустим, у меня есть миллион шекелей собственного капитала и я покупаю квартиру за два миллиона. Если я возьму ипотеку в миллион на 30 лет под фиксированную непривязанную ставку (калац) 5%, она обойдётся мне за все 30 лет примерно в 932,000 ₪. Иначе говоря — я верну банку взятый миллион и ещё 932,000 процентов.
Что будет, если я возьму 1.5 миллиона и вложу дополнительные 500?
1.5 миллиона обойдутся мне в 1.4 миллиона, то есть на полмиллиона больше исходной стоимости (чуть меньше, но это не критично). А 500, которые я оставил у себя?
Если я вложу их в S&P под 9% в год, они превратятся в 6.6 миллиона! После налога — 5.1 миллиона! За вычетом вложенных 500 получается более 4.6 миллиона. Чистая прибыль после налога. Иначе говоря — если я беру маленькую ипотеку, я выигрываю 466,000 шекелей (разница между стоимостью миллиона и стоимостью полутора миллионов) и теряю 4.6 миллиона!!!!
А если я хочу спать спокойно?
И боюсь инвестировать в S&P? Тогда я вложу в «общий» трек, который даёт «всего» 4.5% в год (обратите внимание — доходность ниже ставки по ипотеке). В таком случае через 30 лет у меня будет чуть больше 1.5 миллиона после налога. То есть прибыль 1,000,000 ₪ против затрат в 466,000.
Сравнительная таблица
| Сумма | Ставка | Срок | Ежемесячный платёж | Общая стоимость | Стоимость увеличения с миллиона до 1.5 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,000,000 | 5% | 30 | 5,368 | 932,558 | - |
| 1,500,000 | 5% | 30 | 8,052 | 1,398,837 | 466,279 |
| Сумма | Доходность | Срок | Чистая сумма в конце срока | Чистая прибыль |
|---|---|---|---|---|
| 500,000 | 9% | 30 | 5,100,379 | 4,600,379 |
| 500,000 | 4.5% | 30 | 1,529,494 | 1,029,494 |
Решающий аргумент — гибкость
А если мы хотим спать по-настоящему спокойно?
Давайте подумаем вот о чём: если я оставляю деньги у себя, я всегда могу погасить часть ипотеки. Когда захочу. Через неделю, год, пять лет или десять лет. Если же я взял мало — я не могу вытащить деньги из стен. Это возможно, но сложно и намного дороже обычной ипотеки.
Иначе говоря — взять больше, чем мне нужно, — это обратимое решение. Взять мало — путь без возврата. И если мы оставляем деньги у себя — у нас есть деньги. Если понадобится (не просто потому, что захотелось съездить за границу), — ими можно воспользоваться. В случае потери работы, тяжёлой болезни, не дай бог, или любой похожей ситуации.
Итог
Когда вы берёте ипотеку — думайте как богатые! Думайте о том, что эти деньги могут сделать для вас! Когда вы берёте ипотеку — думайте как богатые! Думайте о том, что эти деньги могут сделать для вас!