مقدمة
من الأسئلة التي يتردد فيها كثير من مشتري الشقق: ما هو حجم الرهن العقاري (مشكانتا) المناسب لهم. بشكل حدسي، يعتقد معظم الناس أنه من الأفضل أخذ رهن عقاري صغير قدر الإمكان. ويبدو ذلك أيضًا طبيعيًا – رهن عقاري صغير = دفعات منخفضة و/أو فترة قصيرة. سنتحمّله بسهولة وسننهيه بسرعة أيضًا.
وهنا أريد أن أحطّم هذه الخرافة.
الرهن العقاري مال رخيص
الرهن العقاري، حتى بفوائد اليوم – هو مال رخيص. ماذا تعني هذه الجملة فعليًا؟ متوسط الفائدة على الرهون العقارية حوالي 5% سنويًا (حتى نوفمبر 2024) وهناك احتمال غير ضئيل أن تنخفض في السنوات القادمة.
لماذا هذا مهم؟
لأنه إذا كان لديّ رأس مال ذاتي (دفعة أولى، هون عتسمي) مرتفع نسبيًا – يمكنني أخذ رهن عقاري بالحد الأقصى، وعدم استخدام كل رأس مالي واستثمار الباقي. الربح من الاستثمار سيكون دائمًا تقريبًا أعلى من تكلفة الرهن العقاري.
بعبارة أخرى – كل شيكل أستثمره سيربح أكثر مما يكلّفني عندما آخذه ضمن الرهن العقاري. وبما أن هذا يبدو معقدًا – هناك أمثلة لاحقًا.
شرط مهم!
كل هذا صحيح طبعًا بشرط أن نكون قادرين على دفع أقساط الرهن العقاري وألا نكون في تدفق نقدي سلبي (مصروفات أكبر من المداخيل)!
طريقة تفكير الوفرة vs. البقاء
نادرًا ما أكتب شيئًا بهذا الحسم، لكن في هذه الحالة تحديدًا – يؤلمني القلب ببساطة على أناس يضعون المال في الجدران ويهدرونه بذلك انطلاقًا من منظومة معتقدات وتصورات خاطئة. يمكن فعل أشياء جميلة جدًا بهذا المال...
أخذ رهن عقاري صغير هو طريقة تفكير البقاء والتقليص.
إبقاء المال وتركه يعمل – هذه طريقة تفكير الوفرة والنمو. هكذا يصبح الناس أغنياء.
المنطق المالي
لنبدأ بالجزء المالي وحسابات الجدوى، وأولًا لنشرح المنطق. عندما يكون لدينا رهن عقاري، ندفع أصل الدين والفائدة معًا. هذا يعني أن أصل الدين يتناقص كل شهر (في المسارات المرتبطة بمؤشر الأسعار يزداد في السنوات الأولى ثم يتناقص) ولذلك ندفع فائدة على مبلغ يتناقص، والفائدة نفسها تتناقص أيضًا. ليس نسبة الفائدة بل كم من المال تبلغ كل شهر.
في المقابل، عندما نستثمر – نحصل على عائد على مبلغ يتزايد كل شهر بفضل أثر الفائدة المركبة. طبعًا – العالم ليس مكانًا مثاليًا واستثماراتنا لا تنمو فعلًا كل شهر، لكن في الاستثمار في S&P 500 على المدى الطويل – ترتفع بنسبة 9% سنويًا في المتوسط. إذا كان رهننا العقاري لمدة 20 أو 30 سنة – فهذا يُعتبر بالتأكيد مدى طويلًا. وإذا أردنا شيئًا أقل خطورة – يمكن الاستثمار في مسار عام (كلالي) عائده "فقط" حوالي 5% سنويًا.
مثال رقمي
لنلعب بمبلغ 500,000 ₪ لكن المبادئ صحيحة طبعًا لأي مبلغ.
لنفترض أن لديّ مليون شيكل رأس مال ذاتي وأشتري شقة بمليوني شيكل. إذا أخذت رهنًا عقاريًا بمليون لمدة 30 سنة بفائدة ثابتة غير مرتبطة بالمؤشر (كلاتس) بنسبة 5% فسيكلّفني على مدى الـ30 سنة كلها حوالي 932,000 ₪. بعبارة أخرى – سأدفع للبنك المليون الذي أخذته بالإضافة إلى 932,000 فائدة.
ماذا سيحدث إذا أخذت 1.5 مليون واستثمرت الـ500 الإضافية؟
الـ1.5 مليون ستكلّفني 1.4 مليون، أي زيادة نصف مليون على السعر الأصلي (أقل بقليل لكن ليس حاسمًا). والـ500 التي أبقيتها معي؟
إذا استثمرتها في S&P، بـ9% سنويًا، ستصبح 6.6 مليون! بعد الضريبة – 5.1 مليون! ناقص الـ500 التي استثمرتها يتبقى أكثر من 4.6 مليون. ربح صافٍ بعد الضريبة. بعبارة أخرى – إذا أخذت رهنًا عقاريًا صغيرًا – أربح 466,000 شيكل (الفرق بين تكلفة مليون وتكلفة مليون ونصف) وأخسر 4.6 مليون!!!!
وماذا لو أردت أن أنام جيدًا في الليل؟
وأخاف من الاستثمار في S&P؟ عندها أستثمر في مسار "عام" يعطي "فقط" 4.5% سنويًا (انتبهوا – عائد أقل من فائدة الرهن العقاري). في مثل هذا الوضع، بعد 30 سنة، سيكون لديّ أكثر بقليل من 1.5 مليون بعد الضريبة. أي – ربح 1,000,000 ₪ مقابل تكلفة 466,000.
جدول مقارنة
| المبلغ | الفائدة | المدة | القسط الشهري | التكلفة الإجمالية | تكلفة الزيادة من مليون إلى 1.5 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1,000,000 | 5% | 30 | 5,368 | 932,558 | - |
| 1,500,000 | 5% | 30 | 8,052 | 1,398,837 | 466,279 |
| المبلغ | العائد | المدة | المبلغ الصافي في نهاية المدة | الربح الصافي |
|---|---|---|---|---|
| 500,000 | 9% | 30 | 5,100,379 | 4,600,379 |
| 500,000 | 4.5% | 30 | 1,529,494 | 1,029,494 |
الحجة الحاسمة - المرونة
وإذا أردنا أن ننام جيدًا حقًا في الليل؟
لنفكر في ما يلي: إذا أبقيت المال معي، يمكنني دائمًا سداد جزء من الرهن العقاري. متى شئت. بعد أسبوع، أو سنة، أو خمس سنوات، أو عشر سنوات. أما إذا أخذت القليل – فلا أستطيع إخراج المال من الجدران. هذا ممكن لكنه صعب وأغلى بكثير من رهن عقاري عادي.
بعبارة أخرى – أخذ أكثر مما أحتاج هو قرار قابل للتراجع. أخذ القليل – طريق بلا عودة. وإذا أبقينا المال معنا – يكون لدينا مال. إذا احتجنا إليه (لا لمجرد أننا نرغب في السفر إلى الخارج) – يمكن استخدامه. في حالة فقدان العمل، أو مشكلة صحية صعبة لا سمح الله، أو أي حالة مشابهة.
خلاصة
عندما تأخذون رهنًا عقاريًا – فكّروا مثل الأغنياء! فكّروا ماذا يمكن لهذا المال أن يفعل من أجلكم! عندما تأخذون رهنًا عقاريًا – فكّروا مثل الأغنياء! فكّروا ماذا يمكن لهذا المال أن يفعل من أجلكم!