Как профинансировать улучшение жилья

Многие из нас покупают квартиру, когда мы ещё относительно молоды, а когда-то в течение жизни улучшают жильё. Семья растёт, зарплата выросла, хочется переехать поближе к родителям или к работе – причин хватает.

Проблема в том, что обычно новая квартира или дом дороже того, что у нас есть сегодня, и у нас не всегда есть деньги, чтобы закрыть сделку, если только мы не продадим нынешнюю квартиру. Иногда все звёзды сходятся: мы продаём нынешнюю квартиру с удобным графиком платежей, покупаем новую с параллельным графиком, и всё работает в нашу пользу. Обычно так не бывает. Часто мы хотим купить, а продать ещё не успели, и по сути нам не хватает значительной суммы на относительно короткий срок.

Что делать?

Именно для этого существует бридж-кредит (халваат гишур).

Что такое бридж-кредит на квартиру?

Бридж-кредит – это временная ипотека (машканта) на имеющуюся недвижимость, цель которой – закрыть разрыв в денежном потоке, в основном в ситуациях, когда мы купили новую квартиру до того, как продали прежнюю. Кредит обычно выдаётся на срок до полутора лет и требует залога имеющейся недвижимости.

Особенности бридж-кредита:

• Крупные суммы: как правило, речь идёт о сотнях тысяч шекелей.
• Короткий срок: обычно до полутора лет, с возможностью продления в особых случаях.
• Процентная ставка: немного выше ставки обычной ипотеки, но ниже ставки небанковских кредитов.

Когда его берут и кому он подходит?

• При покупке новой недвижимости до завершения продажи старой.
• Когда есть обязательство внести первоначальный платёж, а доступного собственного капитала (hон ацми) недостаточно.
• В случаях, когда хотят купить новую недвижимость, но ожидают получить деньги в будущем от продажи имеющейся недвижимости или из других источников, таких как фонд повышения квалификации (керен иштальмут) или наследство.

Как работает бридж-кредит?

• Нужно подать заявку на кредит с указанием необходимой суммы и срока кредита.
• Если недвижимость уже заложена в банке, лучше брать кредит в том же банке. Если решим пойти в другой банк – понадобится полный ипотечный процесс, и он будет намного дольше.
• Переговоры об условиях кредита и выбор подходящих треков.
• Выполнение требований, таких как актуальная оценка недвижимости (шамаут), страхование жизни и регистрация в земельном реестре (табу).

Процент финансирования и условия:

• Можно получить до 50% стоимости имеющейся недвижимости, а если речь идёт о замещающей недвижимости – до 70%.
• Кредит обычно берут под фиксированную ставку, привязанную к индексу потребительских цен, иногда в сочетании со ставкой Prime (прайм), что позволяет погасить эту часть досрочно без штрафа.

Плюсы:

• Часто это наше единственное решение для промежуточного финансирования до продажи имеющейся недвижимости.
• Даёт гибкость в денежном потоке до завершения сделок продажи и покупки.
• Позволяет вести переговоры о новой недвижимости без давления быстро продавать.
• Относительно быстрый процесс, если недвижимость уже заложена.

Минусы:

• Ставки немного выше, чем у обычной ипотеки.
• Требует сложной процедуры, включающей оценку, страховки и процессы в земельном реестре.
• Комиссии за досрочное погашение в случае погашения до окончания срока.

Пример:

Допустим, у нас есть квартира стоимостью 3 миллиона шекелей, и на ней остаток ипотеки в банке X в полмиллиона.

Кроме того, у нас есть ещё полмиллиона сбережений. Мы хотим купить квартиру за 3.5 миллиона.

Казалось бы, все деньги у нас есть: полмиллиона на руках и ещё три в нынешней квартире. Проблема в том, что значительная часть денег «заперта в стенах» нынешней квартиры, и мы не можем завершить сделку. Что делать?

Мы обратимся в банк X и возьмём бридж-кредит под нынешнюю квартиру на сумму до миллиона ₪, что позволит нам закрыть сделку по новой квартире и продать нынешнюю с меньшим давлением. Бридж-кредит обычно оформляется с графиком платежей «грейс» – когда мы платим только проценты, или «полный баллон» – когда мы не платим ничего, а на кредит начисляются проценты до дня его полного погашения.

Если нам не хватает больше миллиона шекелей, можно взять также кредит у небанковских организаций, на которые не распространяется регулирование Банка Израиля, и поэтому они могут дать нам более высокий процент финансирования. В таких организациях ставки обычно выше, чем в банке, поэтому стоит взять максимум возможного в банке и лишь остаток – у небанковской организации.

Что будет, если нет возможности погасить кредит вовремя?

• Можно попробовать попросить у банка продление срока, но банк не обязан его одобрять.
• Если продление не одобряют, можно рефинансировать кредит в долгосрочный, но он будет выдан под более высокие ставки.

А что будет, если хочется погасить его досрочно?

Такое случается часто. Мы завершили сделку продажи до окончания срока кредита и хотим погасить его, чтобы не платить проценты впустую.

Чем бридж-кредит отличается от обычной ипотеки?

• Срок: бридж-кредит короче (до полутора лет), тогда как обычная ипотека длится до 30 лет.
• Процентные ставки: у бридж-кредита ставки немного выше, чем у обычной ипотеки.

Итог:

Бридж-кредит – жизненно важное решение, когда есть разрыв в денежном потоке между покупкой квартиры и продажей имеющейся. Вместе с тем его нужно тщательно планировать, учитывая условия по процентной ставке, распределение по трекам и финансовую возможность его погасить.

Удачи,

Гад