كثيرون منا يشترون شقة معينة عندما نكون صغارًا نسبيًا، وفي وقت ما خلال الحياة نقوم بترقيتها. العائلة تكبر، الراتب ارتفع، نريد الانتقال إلى جوار الأهل أو مكان العمل، والأسباب كثيرة.
المشكلة أن الشقة أو البيت الجديد عادةً أغلى مما لدينا اليوم، وليس دائمًا يتوفر لدينا المال لإتمام الصفقة، إلا إذا بعنا الشقة الحالية. أحيانًا تتوافق كل الظروف فنبيع الشقة الحالية بجدول دفعات مريح ثم نشتري شقة جديدة بجدول دفعات موازٍ ويسير كل شيء لصالحنا. عادةً هذا ليس هو الوضع. في كثير من الأحيان نريد الشراء ولم نبع بعد، وعمليًا ينقصنا مبلغ كبير لفترة قصيرة نسبيًا.
ماذا نفعل؟
لهذا بالضبط يوجد قرض الجسر (هلڤاءات چيشور).
ما هو قرض الجسر للشقة؟
قرض الجسر هو قرض سكني (مشكنتا) مؤقت على عقار قائم، هدفه توفير حل لفجوة في التدفق النقدي، خاصة في الحالات التي اشترينا فيها شقة جديدة قبل أن نبيع الشقة القائمة. يُمنح القرض في الغالب لفترة تصل إلى سنة ونصف، ويتطلب رهن العقار القائم.
خصائص قرض الجسر:
- مبالغ كبيرة: في الغالب يدور الحديث عن مبالغ بمئات آلاف الشواقل.
- فترة قصيرة: عادةً حتى سنة ونصف، مع إمكانية التمديد في حالات خاصة.
- الفائدة: أعلى قليلًا من فائدة القرض السكني العادي، لكنها أقل من فائدة القروض غير المصرفية.
متى نأخذه ولمن يناسب؟
- عند شراء عقار جديد قبل إتمام بيع العقار القديم.
- عندما يكون هناك التزام بدفعة أولى ولا يتوفر ما يكفي من رأس المال الذاتي (الدفعة الأولى، هون عتسمي).
- في الحالات التي نريد فيها شراء عقار جديد لكن من المتوقع أن نحصل على المال مستقبلًا من بيع العقار القائم أو من مصادر أخرى مثل صندوق الاستكمال (كيرن هشتلموت) أو الميراث.
كيف يعمل قرض الجسر؟
- يجب تقديم طلب للقرض يشمل المبلغ المطلوب وفترة القرض.
- إذا كان العقار مرهونًا للبنك أصلًا، فمن الأفضل أخذ القرض من البنك نفسه. إذا قررنا التوجه إلى بنك آخر – سنحتاج إلى إجراءات قرض سكني كاملة وستكون أطول بكثير.
- التفاوض على شروط القرض واختيار المسارات المناسبة.
- استكمال المتطلبات مثل تقييم محدَّث من مخمّن (شمّاي)، وتأمين على الحياة، والتسجيل في دائرة تسجيل الأراضي (الطابو).
نسب التمويل والشروط:
- يمكن الحصول على ما يصل إلى 50% من قيمة العقار القائم، وإذا كان الحديث عن عقار بديل، فحتى 70%.
- يُؤخذ القرض في الغالب بفائدة ثابتة مرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك، وأحيانًا يُدمج مع فائدة البرايم، ما يتيح السداد المبكر دون غرامة على هذا المركّب.
المزايا:
- في كثير من الأحيان هذا هو الحل الوحيد لدينا للتمويل المرحلي، إلى أن نبيع العقار القائم.
- يمنح مرونة في التدفق النقدي حتى إتمام صفقة البيع والشراء.
- يتيح التفاوض على العقار الجديد دون ضغط للبيع بسرعة.
- إجراءات سريعة نسبيًا إذا كان العقار مرهونًا أصلًا.
العيوب:
- فوائد أعلى قليلًا من القرض السكني العادي.
- يتطلب إجراءات معقدة تشمل التقييم والتأمينات والإجراءات في الطابو.
- عمولات سداد مبكر في حال التسديد قبل انتهاء الفترة.
مثال:
لنفترض أن لدينا شقة قيمتها 3 ملايين شيكل وعليها رصيد قرض سكني في البنك X بقيمة نصف مليون.
إضافةً إلى ذلك لدينا نصف مليون آخر ادخرناه. ونحن مهتمون بشراء شقة بقيمة 3.5 مليون.
ظاهريًا لدينا كل المال. نصف مليون في اليد وثلاثة أخرى في الشقة القائمة. المشكلة أن جزءًا كبيرًا من المال "محبوس في جدران" الشقة القائمة ولا نستطيع إتمام الصفقة. ماذا نفعل؟
نتوجه إلى البنك X ونأخذ قرض جسر على الشقة القائمة بما يصل إلى مليون ₪، ما سيتيح لنا إغلاق الصفقة على الشقة الجديدة وبيع الشقة القائمة بضغط أقل. قرض الجسر يكون عادةً بجدول دفعات بفترة سماح (غرايس) - ندفع فيها الفائدة فقط، أو بنظام البالون الكامل – حيث لا ندفع شيئًا ويتراكم على القرض الفائدة حتى يوم سداده الكامل.
إذا كان ينقصنا أكثر من مليون شيكل فيمكن أيضًا أخذ قرض من جهات غير مصرفية لا تخضع لأنظمة بنك إسرائيل، ولذلك يمكنها أن تمنحنا نسب تمويل أعلى. في هذه الجهات ستكون الفوائد عادةً أعلى مما في البنك، ولذلك يُستحسن أخذ الحد الأقصى الممكن من البنك والباقي فقط من جهة غير مصرفية.
ماذا يحدث إذا لم يكن بالإمكان سداد القرض في الوقت المحدد؟
- يمكن محاولة طلب تمديد الفترة من البنك، لكن البنك غير ملزم بالموافقة.
- إذا لم تتم الموافقة على التمديد، يمكن إعادة تمويل القرض بقرض طويل الأجل، لكنه سيُمنح بفوائد أعلى.
وماذا يحدث إذا أردنا سداده قبل الموعد؟
هذا أمر يحدث كثيرًا. أتممنا صفقة البيع قبل انتهاء فترة القرض ونريد تسديده وعدم دفع فوائد بلا داعٍ.
ما الفرق بين قرض الجسر والقرض السكني العادي؟
- الفترة: قرض الجسر أقصر (حتى سنة ونصف)، بينما يمتد القرض السكني العادي حتى 30 سنة.
- الفوائد: قرض الجسر بفوائد أعلى قليلًا من القرض السكني العادي.
الخلاصة:
قرض الجسر هو حل ضروري عندما تكون هناك فجوة في التدفق النقدي بين شراء شقة وبيع شقة قائمة. ومع ذلك، يجب التخطيط له بعناية، بما في ذلك مراعاة شروط الفائدة، وتوزيع المسارات، والقدرة الاقتصادية على سداده.
بالتوفيق،
جاد